Dự toán xây nhà 2026: cách lập từng bước, có ví dụ nhà 3 tầng

Dự toán cho nhà dân không cần phức tạp như dự toán công trình nhà nước. Chủ nhà cần ba con số trước khi gặp thợ: tổng tiền ước tính, tiền từng nhóm việc, và khoản dự phòng. Cách nhanh nhất là nhân m² sàn quy đổi với đơn giá theo m² mà nhà thầu báo, rồi chia ra từng hạng mục.

Bước 1: tính m² sàn quy đổi

Nhà thầu không tính tiền theo diện tích đất mà theo diện tích sàn, cộng thêm móng, mái, sân theo tỉ lệ. Ví dụ nhà 3 tầng, mỗi tầng 60 m², móng băng, mái bằng:

Chi tiết từng hệ số ở bài cách tính m² xây dựng.

Bước 2: nhân với đơn giá

Báo chí 2026 ghi phần thô (vật tư thô và nhân công) khoảng 3,3–4,25 triệu/m², trọn gói 4,8–8 triệu/m². Site lấy điểm giữa cho mức khá: 6,8 triệu/m² quy đổi, gồm 2,7 triệu vật tư thô, 1,5 triệu nhân công, 2,6 triệu vật tư hoàn thiện. Với 240 m² quy đổi:

Cùng căn nhà, mức cơ bản khoảng 1,35 tỷ, mức cao cấp khoảng 2,24 tỷ. Khoảng chênh lớn nằm ở phần hoàn thiện (gạch, cửa, thiết bị vệ sinh), nên chốt mức hoàn thiện trước khi so báo giá.

Bước 3: chia theo hạng mục và thêm dự phòng

Tổng tiền chia ra 15 hạng mục (móng, khung, tường, mái, điện nước, ốp lát, sơn, cửa…) để khi mua vật tư biết mình đang ở đâu so với dự toán. Theo suất vốn Bộ Xây dựng công bố năm 2026, móng thường chiếm 15–30% chi phí, kết cấu thân 30–40%, phần còn lại là hoàn thiện và điện nước. Dự phòng nên để 10–15% vì giá vật liệu năm 2026 tăng nhanh và hầu như nhà nào cũng có phát sinh.

Những khoản dự toán hay quên

• Ép cọc hoặc khoan cọc (nếu làm móng cọc): báo giá riêng theo mét cọc.
• Thiết kế, khảo sát địa chất, phí cấp phép xây dựng.
• Điện nước thi công, dọn dẹp, sửa nhà hàng xóm nếu lún nứt.
• Nội thất rời, rèm, điều hòa.