Cách tính chi phí xây nhà: công thức m² quy đổi × đơn giá
Cập nhật 26/10/2026 · nguồn số liệu ở cuối bài
Công thức chung mà gần như mọi nhà thầu nhà dân dùng:
Chi phí = m² sàn quy đổi × đơn giá/m² (theo mức hoàn thiện) + dự phòng
Trong đó m² sàn quy đổi = diện tích mỗi tầng × (hệ số móng + số tầng + hệ số mái + hệ số hầm) + diện tích sân × hệ số sân. Không có văn bản nhà nước nào quy định các hệ số này; báo và nhà thầu ghi khác nhau một chút, site lấy giữa khoảng:
| Hạng mục | Hệ số site dùng | Các nguồn ghi |
|---|---|---|
| Móng đơn | 30% | Nguồn ghi 20–40%. Hợp đất tốt, nhà 1–2 tầng. |
| Móng băng | 50% | Nguồn ghi 20–50% (1 hay 2 phương). |
| Móng cọc (đài cọc) | 40% | Nguồn ghi 30–50%, chưa gồm tiền ép/khoan cọc (tính riêng). |
| Móng bè | 90% | Nguồn ghi 80–100%. |
| Hầm sâu dưới 1,3 m | 150% | Theo độ sâu so với vỉa hè |
| Hầm sâu 1,3–1,7 m | 170% | Theo độ sâu so với vỉa hè |
| Hầm sâu 1,7–2 m | 200% | Theo độ sâu so với vỉa hè |
| Hầm sâu từ 2 m | 250% | Theo độ sâu so với vỉa hè |
| Mỗi tầng có mái che, tầng lửng | 100% | Các nguồn thống nhất |
| Mái tôn | 30% | 15–30% |
| Mái bằng BTCT | 50% | 50–60% (có lát gạch thì 60%) |
| Mái ngói vì kèo sắt | 70% | 70% |
| Mái BTCT dán ngói | 100% | 100% |
| Sân, cổng, tường rào | 50% | 50–100% (sân nhỏ tính cao hơn) |
Ví dụ
VTC News (8/2026) tính nhà phố 3 tầng 50 m²: 195 m² quy đổi × 4 triệu/m² phần thô = 780 triệu; trọn gói 7,5 triệu/m² thì khoảng 1,46 tỷ. Máy tính của site cho nhà 3 tầng 60 m² mỗi sàn ra 240 m² quy đổi, 1,8 tỷ ở mức khá.
Ba nhóm chi phí
- Vật tư phần thô: thép, xi măng, cát, đá, gạch, ống điện nước âm, chống thấm.
- Nhân công: đội thợ xây thô và thợ hoàn thiện. Báo không công bố tỉ lệ cố định; site giả định khoảng 1/3 phần thô cộng công hoàn thiện, bạn sửa theo giá khoán thực tế.
- Vật tư hoàn thiện: gạch ốp lát, sơn, cửa, thiết bị vệ sinh, đèn, cầu thang.
Nhà thầu báo "phần thô" là gồm vật tư thô và nhân công thô; "trọn gói" là cả hoàn thiện. Khi so hai báo giá, hỏi rõ mỗi bên gồm những gì, chủng loại thép, xi măng, gạch nào.
Nguồn số liệu
- VOH: Cách tính m² các hạng mục khi xây dựng nhà (10/3/2021)
- Muaban.net: Cách tính đơn giá xây dựng theo m² (21/5/2025)
- VTC News: Chi phí xây nhà phố 3 tầng 50m² (04/8/2026)
- VTC News: Xây nhà 2 tầng 100m² hết bao nhiêu tiền? (06/7/2026)
Ước tính tham khảo, không phải dự toán thiết kế hay tư vấn kỹ thuật xây dựng. Kết cấu, móng, giấy phép hỏi kỹ sư và cơ quan cấp phép; giá thực tế theo báo giá nhà thầu nơi bạn xây.
Sắp mở bán
Bộ sổ tay chủ nhà tự xây · 249.000đ
- File Excel dự toán theo hạng mục, công thức sống: sửa đơn giá là cả file tự tính lại
- Sổ vật tư, sổ công thợ, sổ tạm ứng: biết đã ứng bao nhiêu, còn nợ thợ và cửa hàng bao nhiêu
- Bảng so dự toán với thực chi, tự báo hạng mục nào sắp vượt hoặc đã vượt
- Lịch thanh toán theo tiến độ, giữ lại 5% bảo hành
- Checklist nghiệm thu PDF: móng, cột dầm, sàn, mái, điện nước
- Mẫu hợp đồng giao khoán nhân công (Word, sửa được)
Trả một lần, dùng mãi. Không cần tài khoản, file tạo ngay trên máy bạn.
Chỉ dùng email này để báo khi mở bán. Muốn xoá, email hoagao.business@gmail.com.